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如何籌集海外置業的資金

海外置業的念頭雖然往往讓人相當振奮,但籌集資金卻可能是一大難題。

其實,無論是用作度假、投資、讓子女留學,或自己退休,籌集資金的方法都有很多種。

您可以︰

海外按揭是指就非居住國家/地區的物業,所進行的任何抵押貸款,可以由您現居地的銀行辦理,亦可以來自物業所在地的海外貸款機構。您應根據個人和財務狀況選擇籌集資金的方法,因此您須仔細研究,權衡每個選項的利弊,再作出適合的決定。

向原居地銀行申請海外按揭

部分銀行和房屋協會能為您提供海外按揭,如滙豐備有全面的環球銀行服務;不過服務範圍未必包括您有意置業的國家或地區,因此您應先查看確認。

透過原居地的信貸機構,您可︰

  • 以母語辦理按揭

  • 避免翻譯問題

  • 節省翻譯費用

  • 享更快的按揭申請和處理速度,因本地貸款機構可直接查閱您的信貸紀錄

  • 憑良好的信貸評分增加獲批按揭貸款的機會

請切記,海外物業的購置流程可能與您熟知的買樓過程完全不同,您亦可能缺乏相同水平的法律保障,具體情況按國家/地區而定。

其他須考慮的因素包括外地的業權法規、稅制、匯率波動、規劃許可、轉售方法,以及保險。由於您可能不熟悉每項細節,因此選擇一間熟知當地法規,並在目標物業所在國家/地區具備豐富國際經驗的貸款銀行,便顯得尤其重要。

如您聘用本地律師,請確保他們在您現居地和海外均具備執業資格,若專門從事國際地產交易便最為理想。

向海外信貸機構申請按揭

另一個辦法是透過外地銀行或專業經紀,向海外信貸機構申請按揭。

海外信貸機構的優勢︰

  • 更了解當地法律和按揭市場

  • 提供更佳的按揭交易渠道,讓您享有更低的利率

但是,外國人的身份讓您難以在海外成功申請按揭貸款;而就算您成功申請按揭,利率亦可能比當地人高很多。如果您向海外信貸機構申請按揭,您很可能須以外幣還款,或有助您應對匯率的波動。

如果您原居地的貨幣比當地貨幣較為強勢,您的資金無疑會更具購買力。但如果市場出現波動,當您的貨幣匯率下跌,而您又須將貶值的貨幣兌換為外幣還款時,您要繳付的金額可能變得更為高昂。

如果您有意選用海外信貸機構,使用自己的獨立律師和翻譯員會較為理想,以免受到欺詐。

轉按您持有的物業

如果您有能力負擔,而且擁有的資產淨值充足,不妨考慮轉按持有的物業,再運用資金在海外置業。

資產淨值就是您所擁有的物業價值,亦即是您轉售物業並償還按揭後的餘額。舉個例,如果您的按揭欠款為10萬美元,而您物業的價值是40萬美元,那麼您持有的資產淨值就是30萬美元。

您可以加快償還按揭貸款,以提高您持有的物業資產淨值。物業改善工程或市場的利好趨勢,亦可提高物業的價值。償還額外貸款能讓您提前還清按揭,並減少應付利息;但是,視按揭類型而定,您或須因提早還款而繳付手續費。

轉按物業的確可以助您籌集更多海外置業的資金;但請留意,大部分此類轉按貸款收取複息,如不按時還款,雪球會越滾越大。轉按所獲得的資金,亦往往低於該物業在市場的真正價值。

轉按物業後,您的按揭總額和每月還款額均會增加,因此您須確保您有充足的還款能力,以免物業被沒收。此外,樓價可升可跌,當您物業的價值下跌時,您可能會陷入負資產,即是您的按揭貸款金額比物業價值高。

在澳洲和加拿大等國家,銀行並不接納外地物業作為房屋貸款的擔保,並會將借貸金額限制在物業價值的某個百分比(通常約為80%),稱為貸款價值比。

用儲蓄直接付款購置

如果您資金充裕的話,直接用現金在海外置業,無疑可以避免借貸的問題。最重要的是您能夠負擔得起物業的價格,並有足夠的儲備來繳付相關費用,包括:

  • 國際銀行轉賬費用

  • 稅項和法律費用

  • 翻譯費用

  • 傢俬、搬運和保險費用

  • 持續的物業維修費用

您如以現金購買物業,當然毋須償還貸款所帶來的利息。如果業主需要急售物業,或能讓您比其他潛在買家享更大優勢及更強議價能力。如果您在兩地均持有銀行戶口,您甚至可能毋須繳付任何轉賬費用。透過滙豐環球轉賬功能,您可往多個國家和地區的戶口,例如澳洲、加拿大、印尼、墨西哥、美國和英國,每天轉賬高達20萬美元(或等值貨幣),費用全免。

如果您決定以現金投資海外物業,您大部分的資金將用於其中一項資產,因而減少您的現金流動性。如您以現金購買樓花,則須尤其小心,發展商或會因陷入財困,而未能完成樓宇工程。

在繳付任何款項前,最好先徵求獨立的法律和財務建議

在海外置業需付多少按金?

信貸機構一般要求樓價至少20%作為按金或首期;在海外辦理按揭,按金要求或會更高。

例如,在西班牙,非居民須付的按金約為樓價30%至40%;因此,如果單位售價為20萬歐元,您須付的按金可能高達80,000歐元。在加拿大,信貸機構一般要求新移民繳付樓價35%的首期,但當買家在當地建立了良好的信貸紀錄後,須付的首期百分比通常會下降。

滙豐客戶如在某國家/地區擁有良好的信貸紀錄,當申請海外按揭時,我們可以將您的詳細信貸資訊轉移到您目的地的分行。

在部分國家/地區,非居民的按金可能不設退款,因此,您必須肯定要購買該物業,並準備好所有相關款項。

世界各地的地產市場慣例

由於世界各地的地產市場慣例各不相同,因此,充份了解當地的置業流程,可避免違法或犯下任何嚴重錯誤。一些國家的政府對外國人擁有物業設有限制,買家的原居地、公民身份和財務狀況均在審視之列。

澳洲

除非是投資全新住宅,或必須在購買後4年內開發的空地等特定情況,否則非居民須獲外國投資許可才能購買住宅物業1

加拿大

在加拿大,置業並沒有公民身份或居住權方面的規限;外國買家可以購買的物業數量或類型均沒有任何限制。但在某些省份,除了標準的物業稅外,您可能還須繳付約15-20%的額外物業稅。

中國內地

外國人可購買商業住宅作自住用途。

法國

擁有充足資金的外國買家,都可自由購買物業。如買家去世,其物業不會受法國法律約束,而是受買家原居地的法律約束。

紐西蘭

由2018年起,政府禁止向非居民出售物業;但澳洲和新加坡人則不在此限,因三地之間有自由貿易協定2

葡萄牙、希臘和西班牙

外國投資者如在購買物業後居住至少5年,就可獲得物業投資公民身分。

新加坡

在當地居住不少於5年的永久居民毋須任何許可,即能購買分層單位、公寓或短期租賃物業。

美國

非居民如持有與業務或貿易無關的物業,通常會按大概30%的稅率課稅。

費用和風險

您須仔細考慮海外置業所需的支出,例如稅項和保險,以及當中涉及的風險。在美國和英國,您將明確獲得物業的法定業權,而在其他國家,業權的定義可能沒那麼清晰。

我們建議您透過合資格的地產專業人士進行交易,並確保在購買過程的每個階段,都徵詢獨立的法律和財務意見。

準備好申請海外按揭?

如果您有意在澳洲、加拿大、中國內地、法國、香港特別行政區、印度、馬來西亞、紐西蘭、新加坡、阿聯酋或美國置業,請在我們的簡易表格上填寫您的詳細資料。我們經驗豐富的國際團隊,會在您選擇的日期和時間與您聯絡,解答您關於海外按揭的問題。

 

如果您對英國的地產感興趣,請瀏覽我們的英國網站

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1 在澳洲置業 https://www.ato.gov.au/Individuals/Investing/Investing-in-Australia/Owning-real-property-in-Australia/

2 紐西蘭及新加坡更緊密的經濟夥伴關係 https://www.mfat.govt.nz/en/trade/free-trade-agreements/free-trade-agreements-in-force/nz-singapore-closer-economic-partnership/common-questions/