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如何筹集海外置业的资金

海外置业的念头虽然往往让人相当振奋,但筹集资金却可能是一大难题。

其实,无论是用作度假、投资、让孩子留学,或自己退休,筹集资金的方法都有很多种。

您可以︰

海外房产贷款是指就非居住国家/地区的房产,所进行的任何抵押贷款,可以由您现居地的银行办理,也可以来自房产所在地的海外贷款机构。您应根据个人和财务状况选择筹集资金的方法,因此您须仔细研究,权衡每个选项的利弊,再做出合适的决定。

向原居地银行申请海外房产贷款

部分银行和房屋协会能为您提供海外房产贷款,如汇丰备有全面的环球银行服务;不过服务范围未必包括您有意置业的国家或地区,因此您应先查看确认。

通过原居地的信贷机构,您可︰

  • 用母语办理房产贷款

  • 避免翻译问题

  • 节省翻译费用

  • 享更快的房产贷款申请和处理速度,因本地贷款机构可直接查阅您的信用纪录

  • 凭良好的信用评分增加获批房产贷款的机会

请切记,海外房产的购置流程可能与您熟知的买房过程完全不同,您也可能缺乏相同水平的法律保障,具体情况按国家/地区而定。

其他须考虑的因素包括外地的业权法规、税制、汇率波动、规划许可、转售方法,以及保险。由于您可能不熟悉每项细节,因此选择一家熟知当地法规,并在目标房产所在国家/地区具备丰富国际经验的贷款银行,便显得尤其重要。

如您聘用本地律师,请确保他们在您现居地和海外均具备执业资格,若专门从事国际房地产交易便最为理想。

向海外信贷机构申请房产贷款

另一个办法是通过外地银行或专业经纪,向海外信贷机构申请房产贷款。

海外信贷机构的优势︰

  • 更了解当地法律和房产贷款市场

  • 提供更佳的房产贷款交易渠道,让您享有更低的利率

但是,外国人的身份让您难以在海外成功申请房产贷款;而就算您成功申请房产贷款,利率也可能比当地人高很多。如果您向海外信贷机构申请房产贷款,您很可能须以外币还款,或有助您应对汇率的波动。

如果您原居地的货币比当地货币较为强势,您的资金无疑会更具购买力。但如果市场出现波动,当您的货币汇率下跌,而您又须将贬值的货币兑换为外币还款时,您要支付的金额可能变得更为高昂。

如果您有意选用海外信贷机构,使用自己的独立律师和翻译员会较为理想,以免受到欺诈。

转按您持有的房产

如果您有能力负担,而且拥有的资产净值充足,不妨考虑转按持有的房产,再运用资金在海外置业。

资产净值就是您所拥有的房产价值,也就是您转售房子并偿还贷款后的余额。举例来说,如果您的贷款欠款为10万美元,而您房子的价值是40万美元,那么您持有的资产净值就是30万美元。

您可以加快偿还房产贷款,以提高您持有的房产资产净值。房屋改善工程或市场的利好趋势,也可提高房产价值。偿还额外贷款能让您提前还清,并减少应付利息;但是,视房产贷款类型而定,您或须因提前还款而支付手续费。

转按房产的确可以助您筹集更多海外置业的资金;但请留意,大部分此类转按贷款收取复息,如不按时还款,雪球会越滚越大。转按所获得的资金,也往往比房产在市场的真正价值低。

转按房产后,您的房产贷款总额和每月还款额均会增加,因此您须确保您有充足的还款能力,以免房产被没收。此外,房价可升可跌,当您房产的价值下跌时,您可能会陷入负资产,即是您的房产贷款比房产价值高。

在澳大利亚和加拿大等国家,银行并不接纳外地房产作为房产贷款的担保,并会将借贷金额限制在房产价值的某个百分比(通常约为80%),称为贷款价值比。

用储蓄直接支付购置

如果您资金充裕的话,直接用现金在海外置业,无疑可以避免借贷的问题。最重要的是您能够负担得起房产的价格,并有足够的储备来支付相关费用,包括:

  • 国际银行转账费用

  • 税项和法律费用

  • 翻译费用

  • 家私、搬运和保险费用

  • 持续的房产维护费用

您如以现金购买房产,当然无须偿还贷款所带来的利息。如果业主急需出售房产,或能让您比其他潜在买家享更大优势及更强议价能力。如果您在两地均持有银行账户,您甚至可能无须支付任何转账费用。通过汇丰环球转账功能,您可往多个国家和地区的账户,例如澳大利亚、加拿大、印度尼西亚、墨西哥、美国和英国,每天转账高达20万美元(或等值货币),费用全免。

如果您决定以现金投资海外房地产,您大部分的资金将用在其中一项资产,因而减少您的现金流动性。如您以现金购买期房,则须尤其小心,开发商或会因陷入财困,而未能完成建筑工程。

在支付任何款项前,最好先咨询独立的法律和财务建议

在海外置业需付多少按金?

信贷机构一般要求房价至少20%作为按金或首付;在海外办理房产贷款,按金要求或会更高。

例如,在西班牙,非居民须付的按金约为房价30%至40%;因此,如果房子的售价为20万欧元,您须付的按金可能高达80,000欧元。在加拿大,信贷机构一般要求新移民支付房价35%的首付,但当买家在当地建立了良好的信用纪录后,所需首付百分比通常会下降。

汇丰客户如在某国家/地区拥有良好的信用纪录,当申请海外房产贷款时,我们可以将您的详细信用资料转移到您目的地的分行。

在部分国家/地区,非居民的按金可能不设退款,因此,您必须肯定要购买该房产,并准备好所有相关款项。

世界各地房地产市场惯例

由于世界各地的房地产市场惯例各不相同,因此,充份了解当地的置业流程,可避免违法或犯下任何严重错误。一些国家的政府对外国人拥有房产设有限制,买家的原居地、公民身份和财务状况均在审视之列。

澳大利亚

除非是投资全新住房,或必须在购买后4年内开发的空地等特定情况,否则非居民须获外国投资许可才能购买住房物业1

加拿大

在加拿大,置业並沒有公民身份或居住权方面的规限;外国买家可以购买的房产数量或类型均没有任何限制。但在某些省份,除了标准的房产税外,您可能还须支付约15-20%的额外房产税。

中国内地

外国人可购买商业房产作自住之用。

法国

拥有充足资金的外国买家,都可以自由购买房产。如买家去世,其房产不会受法国法律约束,而是受买家原居地的法律约束。

新西兰

由2018年起,政府禁止向非居民出售房产;但澳大利亚和新加坡人不在此限,因三地之间有自由贸易协定2

葡萄牙、希腊和西班牙

外国投资者如在购买房产后居住至少5年,就可获得房产投资公民身分。

新加坡

在当地居住不少于5年的永久居民无须任何许可,即能购买分层单位、公寓或短期租赁房产。

美国

非居民如持有与业务或贸易无关的房产,通常会按大概30%的税率课税。

费用和风险

您须仔细考虑海外置业所需的支出,例如税项和保险,以及当中涉及的风险。在美国和英国,您将明确获得房产的法定业权,而在其他国家,业权的定义可能没那么清晰。

我们建议您通过合资格的房地产专业人士进行交易,并确保在购买过程的每个阶段,也咨询独立的法律和财务意见。

打算申请海外房产贷款?

如果您有意在澳大利亚、加拿大、中国内地、法国、香港特别行政区、印度、马来西亚、新西兰、新加坡、阿联酋或美国置业,请在我们的简易表格上填写您的详细资料。我们经验丰富的国际团队,会在您指定的时间和日期与您联系,回答您关于海外房产贷款的问题。

 

如果您对英国的房地产感兴趣,请访问我们的英国网站

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1 在澳大利亚置业 https://www.ato.gov.au/Individuals/Investing/Investing-in-Australia/Owning-real-property-in-Australia/

2 新西兰及新加坡更紧密的经济伙伴关系 https://www.mfat.govt.nz/en/trade/free-trade-agreements/free-trade-agreements-in-force/nz-singapore-closer-economic-partnership/common-questions/